龙湖、万科、绿城的精装竟然已经做成这样了,再不学就彻底落后了!

    2018.05.20 admin 24


    随着各地精装修政策的相继出台,各房企之间在精装修领域的火拼也将更加激烈。关于如何从0开始做精装,明源君在前几天的推文《要么做精装,要么被淘汰!房企如何对标碧桂园、中海,从0开始做精装?》中进行了阐述。那么,具体到设计层面,标杆房企又有哪些亮点可以学习?


    首先,从标准化下的个性化到真正意义的定制化。做定制精装风险较大,因此户数较少的豪宅项目才敢为客户提供定制化精装服务,但其实通过菜单式的选择,也可以完成风格的多样化,实现个性化。


    其次,做到极致的人性化。经过几年的实践,标杆房企的人性化设计又有了很大提升,光是插座这一项设计,就有9个令人惊叹的细节……


    第三,新技术、新工艺或新设备的应用。随着客户生活水平的提高,大家对于健康、安全、便捷的生活有了更高需求,房企如何才能将其应有到精装房中实现溢价呢?


    下面明源君详细来说。



    01

    从标准化下的个性化

    到菜单式的定制化


    一直以来,很多房企对精装修是又爱又恨,爱它可以溢价,恨它难管控。


    曾有关于知名开发商的高端精装修研究数据表明,一般住宅精装修的溢价在10%~20%,高端住宅的溢价甚至高达50%以上。

    很多标杆房企为了抢占这块的利润,投入了大量的时间精力进行精装修产品研发,而为了降低风险,控制成本,精装修大多建立了分级体系,并按照标准化要求在全国各地项目落地。


    比如绿城就对二代高层产品进行豪华型、舒适型、经济型3个档的次划分,并规范不同档次产品的精装标准及相应成本限额要求。


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    以外立面为例,A档的全部为石材,而B档只有2层以下为石材,C档的要求则会更低一些。


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    在标准化的要求下,很多项目风格相对统一,难免被客户诟病为千篇一律、缺乏个性。市场上也只有少量豪宅项目真正能做到定制化精装。


    但实际上,通过给客户提供菜单式的精装则可以解决这个问题。

    比如万科去年推出的“美好家”精装体系中,换装系列规划有6大定制核心,包括功能可选、材质可选、风格可选、软装可选、全居住周期可选以及量身定制。


    举个例子,橱柜、衣柜的尺寸是统一的,但门板颜色、衣柜材质、门把手样式都可以不同,加上不同颜色的壁纸、墙地砖,就可以形成N多种排列组合。这样一来,整个精装风格就多样化了。


    同时,万科把所有空间收纳功能做了模块化设计,甚至模块之间可以自由组合。

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    在此基础上,客户也可以通过功能加载,进行颜值、收纳、健康升级。比如升级吊顶、地板、背景墙,加上更多的储物柜等等。



    02

    做到极致的人性化设计

    没有做不到只有想不到


    如果说个性化是更高级的需求,那么人性化则更考验开发商对于生活细节的理解。

    经过这些年的实践,标杆房企人性化设计又有了不少新的提升。比如金地推出的五心精装家,提取出十五个系统,五十个价值点。

    成都龙湖前两年呈现的27处魔鬼细节,更是瞬间火爆整个地产圈。那么,在这些人性化设计中,有哪些值得反复推敲的细节?


    举例来说,很简单的一项插座应用,其设计细节竟然可以达到10个。


    (1)玄关处:玄关柜台安装24小时不断电usb接口,回家可以直接给手机或充电宝充电,出门也不会忘带,且可供吹风机吹干鞋子等其他烘干需求,非常实用。


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    (2)卫生间:马桶旁预留插座。龙湖认为,过几年后,业主可能会更换更好的马桶,可能需要插电,因此专门在旁预留了一个插座。


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    (3)衣帽间:据说这是龙湖调研业主而来,衣帽间里为挂烫机预留插座。


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    (4)主卧预留落地灯的插座:总有人不喜欢台灯而喜欢落地灯,那就多预留一个插座咯。


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    (5)卧室的床头设计有USB的充电口,这个设计简直是手机党的福音,睡觉前哪个现代人不是要刷一遍朋友圈才肯睡觉,如果手机没电那估计要失眠了。


    (6)水龙头下预留插座,有了这个插座,业主可以自行安装净水器和垃圾处理器。


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    (7)厨房插座一个是高度有门道,一个是要带开关。防溅水又防潮防漏电。

      

    通常这个位置的插座是用来给电饭煲或者烧水壶插电的。一旦插座位置偏高,就会因频繁的蒸汽而缩短寿命,还会有漏电的风险,但如果过低又不方便插电。因此,龙湖设计师经过反复测量后选择了一个最适中的高度。


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    当然,加上一个开关会更加安全。可以避免手湿时拔插座可能造成的意外,同时为了避免像电饭煲这类常用家电需要经常插拔的问题。


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    (8)客厅设有地插,有了地插,业主泡茶不用再拉个长长的插线板了。


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    举完插座这个例子,明源君下面来说说,“6大系统”下的设计亮点分别有哪些?


    1、玄关系统


    华润针对玄关系统提出了8大设计细节,基本包括了大部分需求。


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    爱心挂钩:很多房企在做HD设计时都会想到的一个细节,但这个版本的爱心挂钩在设计上还花了一点小心思——在挂钩外围设计了一个圆形保护圈,这样一来,挂钩不用时就可以收回保护圈里,以此降低被挂钩误伤的可能性。


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    入户门锁:很多房子要么是钥匙要么是密码,但绿城的入户门锁采用钢木混合结构;有密码、指纹、卡、机械钥匙四种开启方式(选配)。忘记密码或忘带钥匙,还可以通过指纹开门,这对于粗心大意的小伙伴不要太实用了。


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    玄关收纳:万科认为具有强大收纳空间的多功能玄关非常有必要,既要便于换鞋,放置进门随身物品,同时又有充分的空间放置当季鞋和过季鞋。4类满载鞋柜,可满足约150双鞋的收纳需求。考虑到女性冬季靴子的放置,设计了可灵活调节的隔板。


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    一键开关断电:设施也配备于玄关柜处,日常上班或出远门时,换好鞋子后,发现某处灯或电源未关,也不用麻烦再换鞋折回去,在玄关处一键轻松切断电源(除冰箱),方便更安全。


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    无把手玄关柜:龙湖这个设计很赞,不止是玄关柜,所有柜子都设计成无门把手状态,并做暗槽设计,这是为了防止尖锐的把手对婴幼儿造成伤害。


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    2、客厅系统


    在一线,房价越来越贵,请人到家里做客的情况越来越少,客厅更多成为家人聚会的地方,一家人一般不会同时使用客厅和餐厅;很多家庭都是由父母辅导孩子做作业的,一般又都是在晚饭之后。


    所以,在一线的刚需、刚改项目里,把客厅、餐厅、厨房乃至书房一体化,变成“家庭厅”正在成为主流。


    这样的话,同一个空间,不用变来变去就能满足多种需求,而且空间较大,如下图所示。


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    地面辐射供暖,不易造成污浊空气对流,室内空气更洁净。采用干法地暖安装,方便检修,传热更快。


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    3、卫浴系统


    卫浴除了收纳整理,防潮防漏电也是关注的重点。


    吹风筒的收纳:在洁柜的台面上特别设置的吹风筒收纳——一块简单的铝合金托板上,设计一个直径8厘米的圆孔,不但可以收纳吹风机,还能防止遇水漏电。


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    铝合金托板:选择这种材质的托板,就是为了避免传统托板遇水发霉、爆边等问题。


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    马桶伴侣:对于明源君这类马桶族,没厕纸不是大事,没手机才是。但玩手机却没有收纳台怎么办?在卫生间特别设置了一个马桶伴侣(如下图),书啊、苏菲啊、手机啊,统统可以收纳,这也太洞悉人性了~


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    漏水口设计:在洁柜的漏水口设计上,不像一般的设计处理做在中间,而是做在了水槽边上,这是为柜体腾出多余空间。由于漏水口设计在边上,如此一来下水管就可以设计在里侧,下身柜体的空间利用率就提高了。像卫生间常用的纸巾就可以直接存放在柜子里。


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    悬挂式柜体:悬挂式柜体设计,使得柜体下面能腾出30到40厘米的空间,这个空间可以放放孩子的浴盆、水桶、小板凳等物件。


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    温暖干燥系统:在浴室配置干燥系统,不仅配备暖浴快,更有镜柜下方的暖足机,从头到脚,让人置身于温暖如春的美妙环境中。


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    电热毛巾架:电热毛巾架的设计,不仅能够将潮湿毛巾变干,还能有效杀死上面的各种病菌,同时,对于毛巾的收纳也非常方便。


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    洁具可遥控:卫生间采用的是顶级杜拉维特智能洁具,可以根据男女主人不同习惯,设置水温、水量大小,时间,一键选择,且可通过遥控进行控制。


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    高级风暖浴霸:卫生间使用的是高级风暖浴霸,整体除了排风、换气、保暖之外,有除湿,除菌,加温的诸多功能,并可遥控。


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    无影灯箱镜柜:左右两侧灯光柔和照明,让脸部不受遮挡影响,方便女性化妆。


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    4、厨房系统


    从早期的L型、U型设计,到现在的更注重社交需求,厨房的创新设计也不少


    比如万科的4人西厨早餐台(吧台)设计,配置水盆,可以在上面做美食,也可以作为孩子写功课的空间。墙面预留方便家庭火锅的电源插座,吧台下方空间兼顾双边开门设计。

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    中式厨房U型布局,收纳空间采用全吊柜设计,方便业主存取餐厨物品,减少人体疲劳感。


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    双色橱柜拉伸空间:龙湖的豪宅项目中,吊柜和地柜的颜色不同,深色在下,浅色在上,形成对比层次感,可以有拉伸效应,感觉层高要比实际的要高。


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    5、阳台系统


    观景+生活阳台完全隔离开来,生活阳台预留安装电动晾衣杆插座。


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    观景阳台预留浇花水龙头,方便业主随意培育花草。


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    6、卧室系统


    智能灯光场景控制:万科豪宅项目中的配备,不同的生活场景下,灯光由你设置,比如派对、晚餐、阅读或入睡,都可以做到一键切换。


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    一键电动窗帘设定:手机上设置起床时间,窗帘会自动拉起,灯光的色温与室内的温度略微调高。



    03

    新概念+新技术、新工艺

    推广效果更佳


    在越来越注重环保和健康的今天,房企通过一些新技术可以有效降低成本,而对于新材料和新设备的应用,则可以从健康、环保的层面打动客户。


    1、  新技术


    新技术更多从提高效率以及降低成本的层面出发。比如万科目前很多项目都开始使用BIM技术设计,降低人力时间和成本,避免二次返工。


    2、  新材料


    现在的客户对于健康、安全、环保都非常注重,新材料的应用也主要围绕这几个层面。


    壁纸:比如龙湖北京一个大平层项目就采用棉线壁纸,替代了普通壁纸,这种壁纸能做出漂亮的肌理之外,材料是完全天然的棉线制成,甚至用来粘贴的胶水也来自天然糯米材料,无毒可食用。


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    防噪音:三层中空玻璃静音,将室外噪音降至最低,同时具有隔热、防腐、防尘、密封等特性。


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    另外,万科有项目在入户门装了静音器与防撞条,在开阖之时,做到几乎没有声响,尽量将室内声音降至45分贝以下。


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    樟木板:在主卧衣柜放置1-2块樟木板替换原衣柜层板,降低使用樟脑丸的健康隐患,达到防蛀、防霉和杀菌功能。


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    3、  新设备


    除霾新风系统:实现室内空气24小时不间断、持续更新。正压式整体送风换气,低能耗、低噪音,不开窗也能享受新鲜的好空气;


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    净水设备:项目内装有双重净水装置,其中厨房安装超滤净水器,过滤精度为0. 01μm,经五重过滤后,达到直饮水标准。


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    而为新材料、新工艺包装一个新概念,可以达到更好的宣传效果。比如去年杭州万科

    的样板房使用了除霾新风系统,通过包装城首个除霾主题样板间,而受到广泛关注,从而省下了大笔的宣传推广费用。


     小结 


    在政策的助推下,精装修竞争将越来越白热化,对于缺乏精装房经验的房企而言,留给你们的时间已经不多了,赶紧对标标杆房企,学起来,否则将面临残酷的淘汰。

    作者:凡文;来源:明源地产研究院。